வீட்டு உரிமையாளர் எதிர் வாடகைதாரர்.
இந்த புதிய சட்டத்தின் பெயர், TAMILNADU REGULATION OF RIGHTS AND RESPONSIBILITIES OF LANDLORDS AND TENANTS ACT 2017 என்பதாகும் .
22-02-2019 முதல் அமுலுக்கு வந்திருக்கும் புதிய வாடகை சட்டத்தின் படி, வீட்டின் உரிமையாளர்களுக்கு இதுவரை இருந்த சிரமங்கள் பெருமளவு குறையும். அதனால், வாடகைக்கு விடாமல் பூட்டி வைக்கப்பட்டுள்ள வீடுகளும் வாடகைக்கு வரும். அதன் காரணமாக, வீடுகளின் வாடகையும் ஓரளவு குறையலாம்.
இதுவரையிலும் நெடுங்காலமாக வாடகைக்கு குடி இருப்பவர்களை வீட்டை விட்டு காலி செய்ய 10 வருடங்கள் கூட நீதிமன்றங்களின் படிகளில் ஏற வேண்டிய சூழ்நிலை இருந்தது. ஆனால், புதிய சட்டத்தின் படி, அந்த சூழ்நிலை முழுவதுமாக மாறுகிறது.
ஏற்கனவே இருந்த வீட்டு வாடகைக்கான சட்டம், 60 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு, அன்று இருந்த சூழ்நிலைகளுக்கு ஏற்ப கொண்டு வரப்பட்ட ஒன்று. பொதுவாக, பழைய சட்டத்தை வாடகைதாரர்களுக்கு சாதகமான சட்டம் என்றே கூறலாம்.
பழைய சட்டப்படி, வீட்டு உரிமையாளருக்கு கிடைக்கும் நன்மையை விட, வாடகைதாரருக்கு ஏற்படும் சிரமங்கள் அதிகம் என்று உரிய அதிகாரி கருதினால், வீட்டை காலி செய்வதற்காக தாக்கல் செய்யப்பட்ட விண்ணப்பத்தையே தள்ளுபடி செய்ய முடியும். அது போன்ற ஒரு நிலை இந்தப் புதிய சட்டத்தில் இல்லை.
அதேபோல், ஒருவருக்கு ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட வீடு ஒரு ஊரில் இருந்து, அதை வாடகைக்கு விட்டிருந்தார் என்றால், வாடகைதாரரை காலி செய்ய வைப்பது என்பது மிகவும் சிரமமான ஒன்று. அதுபோன்ற ஒரு நிலை புதிய சட்டத்தில் இல்லை.
இந்த புதிய சட்டம் அமலுக்கு வந்த 22.02.2019 முதல்,
- வீட்டு வாடகை ஒப்பந்தங்கள் அனைத்தும் எழுத்துபூர்வமாக மட்டுமே இருக்க வேண்டும். மேலும்.
- எழுத்து பூர்வமான அனைத்து வீட்டு வாடகை ஒப்பந்தங்களும், Rent Authority யிடம் மூன்று மாத காலத்திற்குள் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும்.
- அவ்வாறு பதிவு செய்யப்படும் பதிவுகள் அனைத்திற்கும், தனிப்பதிவு எண்கள் வழங்கப்படும். அது மட்டுமின்றி, அரசின் இணைய தளத்தில் அவை பதிவேற்றப்படும்.
- வீட்டு வாடகைதாரரோ அல்லது வீட்டு உரிமையாளரோ வாடகை ஒப்பந்தங்களை பதிவு செய்ய முடியும்.
- ஏற்கனவே எழுத்துபூர்வமாக உள்ள முடிவுக்கு வராத வாடகை ஒப்பந்தங்களும் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும்.
- 22-02-2019 அன்று ஏற்கனவே முடிவுக்கு வந்துள்ள வாடகை ஒப்பந்தங்கள் மற்றும், 22-02-2019 தேதியில் எழுத்துபூர்வமாக இல்லாத ஒப்பந்தங்களை பொறுத்தவரை, எழுத்து பூர்வமாக புதிய ஒப்பந்தங்கள் போடப்பட்டு, அவ்வாறு ஒப்பந்தம் போடப்பட்ட தேதியில் இருந்து மூன்று மாத காலத்திற்குள், அவை பதிவு செய்யப்பட வேண்டும்.
- இந்த சட்டம் நகர்புறங்களை சார்ந்த அனைவருக்கும் பொருந்தும். அதாவது, டவுன் பஞ்சாயத்து, முனிசிபாலிட்டி, கார்போரேஷன் மற்றும் பெருநகரம் போன்றவை இதில் அடங்கும்.
- அவ்வாறு பதிவு செய்யாத பட்சத்தில், வீட்டின் மீதான குடியிருக்கும் உரிமையை வாடகைதாரர் சட்ட பூர்வமாக கோர முடியாது.
- இந்த சட்டப்படி, வீட்டு வாடகைக்கான இரசீதை வீட்டு உரிமையாளர் வழங்க வேண்டும். இணையதளங்களின் மூலம் செலுத்தப்படும் வாடகையை பொருத்தவரை, வங்கியிலிருந்து பெறப்படும் ஒப்புகை சீட்டு, வாடகைக்கான ரசீதாக கருதப்படும்.
- வாடகை ஒப்பந்தம் முடிவடைவதற்கு முன்னரே, வாடகை ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள், வாடகைதாரர், வீட்டு உரிமையாளரை அணுகி, இருவரும் ஒத்துக்கொண்ட சரத்துகளுடன் கூடிய, புதிய ஒப்பந்தத்தை போட வேண்டும்.
- வாடகை ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிட்டுள்ள காலக்கெடு முடியக்கூடிய நேரத்தில், வீட்டின் உரிமையாளர் வீட்டை தன்னிடம் ஒப்படைக்க கோராத பட்சத்தில், புதிய வாடகை ஒப்பந்தம் போடப்படாமலும், வாடகைதாரர் வீட்டை காலி செய்யாமலும் இருக்கும் சூழ்நிலையில், ஏற்கனவே காலாவதியான வாடகை ஒப்பந்தத்தின் சரத்துக்களின் அடிப்படையில் ஒவ்வொரு மாதமும் புதிய வாடகை ஒப்பந்தம் போடப்பட்டு தொடர்வதாக, அதிகபட்சமாக அடுத்த ஆறு மாதங்கள் வரை கருதப்படும்.
- வாடகை ஒப்பந்தம் காலாவதியாகாத நிலையில், வாடகைதாரர் இறந்து போகும் பட்சத்தில், அவர் இறக்கும் வரை அவருடன் பொதுவாக குடியிருந்த உறவுகள், கீழ்காணும் முன்னுரிமை அடிப்படையில், வாடகை ஒப்பந்தம் காலவதியாகும் வரை அங்கு குடியிருக்க உரிமை உண்டு. அதாவது கணவன் அல்லது மனைவி, மகன்கள், மகள்கள் மற்றும் விதவை மருமகள்கள் மற்றும் பெற்றோர்கள் .
- காலாவதியாகும் வாடகை ஒப்பந்தத்தில் புதிய ஒப்பந்தத்திற்கான வாடகை குறிப்பிடப்பட்டிருந்தால், அது குறித்து மூன்று மாதங்களுக்கு முன்னதாகவே எழுத்து பூர்வமாக வாடகைதாரருக்கு தெரியப்படுத்தவேண்டும்.
- புதிய வாடகை எவ்வளவு என்பது குறித்து வீட்டு உரிமையாளர் வாடகைதாரருக்கு எழுத்து பூர்வமாக தெரிவித்திருந்தும், வாடகைதாரர் தான் வீட்டை காலி செய்வது குறித்து எழுத்து பூர்வமாக வீட்டு உரிமையாளருக்கு தெரிவிக்காத பட்சத்தில், புதிய வாடகைக்கு வாடகைதாரர் ஒப்புக்கொண்டதாக கருதப்படும்.
- மூன்று மாத வாடகை தொகையையே முன் பணமாக பெற வேண்டும். வாடகைதாரர் வீட்டை காலி செய்து ஒப்படைக்கும்போது, வீட்டின் உரிமையாளர் முன்பணத்தை திருப்பி கொடுக்க வேண்டும்.
- வாடகை ஆணையத்திடம் வீட்டு வாடகை ஒப்பந்தத்தை பதிவு செய்த பதினைந்து தினங்களுக்குள், கையெழுத்திட்ட பதிவு செய்யப்பட்ட ஒரிஜினல் வாடகை ஒப்பந்தத்தை, வீட்டு உரிமையாளர் வாடகைதாரருக்கு கொடுக்க வேண்டும்.
- வீட்டு வாடகை ஒப்பந்தம் காலாவதியாவதற்கு முன்னர், பொதுவாக வாடகைதாரரை வீட்டை விட்டு காலி செய்ய முடியாது.
எனினும், கீழ்காணும் காரணங்களின் அடிப்படையில், வீட்டு உரிமையாளர் வாடகை நீதிமன்றத்தில் அளிக்கும் விண்ணப்பத்தின் அடிப்படையில், வாடகை நீதிமன்றம் அதனை ஏற்று உத்தரவிடும் பட்சத்தில், வாடகைதாரரை வீட்டை விட்டு காலி செய்ய முடியும்.
i) வீட்டு உரிமையாளர் மற்றும் வாடகைதாரர் இடையே வாடகை ஒப்பந்தம் குறித்து உடன்பாடு ஏற்படாத நிலையில்,
ii) வாடகைதாரர் இரண்டு மாதங்களாக வாடகை கொடுக்காத நிலையில், அது குறித்து வீட்டு உரிமையாளர் நோட்டீஸ் அனுப்பி, ஒரு மாதத்திற்கு பின்னரும் கூட வாடகை கொடுக்காத நிலையில்,
iii) வீட்டு உரிமையாளரின் எழுத்துபூர்வமான சம்மதம் இன்றி, வீட்டின் ஒரு பகுதியையோ அல்லது முழு வீட்டையோ பிறருக்கு கொடுக்கும் நிலையில்,
iv) வாடகைதாரர் பிறருக்கு தொந்தரவு கொடுப்பது, கூடுதல் இடத்தை ஆக்கிரமிப்பது, வீட்டிற்கு சேதம் விளைவிப்பது, சட்டத்திற்கு புறம்பான வகையில் பயன்படுத்துவது போன்ற காரணங்களுக்காக வீட்டின் உரிமையாளர் நோட்டீஸ் அனுப்பிய பின்னரும் கூட அவ்வாறே தொடரும் நிலையில்,
v) வீட்டில் ரிப்பேர் செய்வது, வீட்டில் மாற்றங்கள் செய்வது போன்றவற்றிற்காக வீடு தேவைப்படும் நிலையில், அதாவது வீட்டை காலி செய்யாமல் அத்தகைய வேலைகளை செய்ய முடியாது என்ற நிலையில்
vi) வீட்டின் உரிமையாளருக்கோ அல்லது அவரின் குடும்பத்தினருக்கோ தங்களின் சொந்த உபயோகத்திற்காக வீடு தேவைப்படும் நிலையில்,
vii) வாடகைதாரர் வீட்டை காலி செய்வதாக எழுத்துபூர்வமான நோட்டீஸ் அனுப்பியதன் அடிப்படையில் வீட்டை விற்பது போன்ற நடவடிக்கைகளை வீட்டு உரிமையாளர் எடுத்த பின், வாடகைதாரர் வீட்டை காலி செய்யாமல் இருக்கும் நிலையில்,
அதாவது, மேலே கூறியுள்ள காரணங்களின் அடிப்படையில், வாடகை நீதிமன்ற உத்தரவின் பேரில், வாடகை ஒப்பந்தம் காலாவதியாகாத நிலையிலும், வாடகைதாரரை வீட்டை விட்டு காலி செய்ய முடியும்.
*வீட்டின் உரிமையாளருக்கோ அல்லது அவரின் குடும்பத்தினருக்கோ சொந்த உபயோகத்திற்கு தேவை என்ற விண்ணப்பத்தின் அடிப்படையில், வீட்டை காலி செய்து ஒப்படைப்பதற்கான உத்தரவை வாடகை நீதிமன்றம் பிறப்பித்தால், அந்த உத்தரவு பிறப்பித்த தேதியில் இருந்து ஒரு மாதத்தில் வீட்டின் உரிமையாளரிடம் வீட்டை ஒப்படைக்க வேண்டும்.
அவ்வாறு வீட்டை பெற்ற தேதியில் இருந்து அடுத்த மூன்று வருடங்களுக்குள், வாடகை நீதிமன்றத்தின் அனுமதியின்றி, வீட்டின் உரிமையாளர், அந்த வீட்டை வாடகைக்கு விடும்பட்சத்தில், வாடகை நீதிமன்றம் வீட்டின் உரிமையாளருக்கு ரூபாய் 25,000 வரை அபராதம் விதிக்கலாம்.*
வாடகை நீதிமன்ற உத்தரவின் அடிப்படையிலோ அல்லது ஒப்பந்தம் அடிப்படையிலோ, வாடகை ஒப்பந்தம் முடிவுக்கு வந்த பின்னரும், வாடகைதாரர் வீட்டை காலி செய்யாமல் இருந்தால், நஷ்ட ஈடாக இரு மடங்கு வாடகை பெறும் உரிமை வீட்டின் உரிமையாளருக்கு உண்டு.
*வீட்டின் உரிமையாளருக்கோ அல்லது அவரின் குடும்பத்தினருக்கோ, தங்களின் சொந்த உபயோகத்திற்காக வீடு தேவை என்ற காரணத்தால் அளிக்கப்படும் விண்ணப்பங்களை பொருத்தவரை, 30 தினங்களுக்குள் வாடகை நீதிமன்றம் உரிய உத்தரவை பிறப்பிக்கும். சட்டத்திற்கு புறம்பான வகையில் பயன்படுத்துதல் போன்ற விண்ணப்பங்களிலும், 30 தினங்களுக்குள் வாடகை நீதிமன்றம் உரிய உத்தரவை பிறப்பிக்கும்.
மற்ற காரணங்களுக்காக அளிக்கப்படும் விண்ணப்பங்களை பொருத்தவரை, 90 தினங்களுக்குள் வாடகை நீதிமன்றம் உரிய உத்தரவை பிறப்பிக்கும்.*
வாடகை நீதிமன்றம் பிறப்பிக்கும் உத்தரவை நிறைவேற்றவும் விண்ணப்பம் செய்யமுடியும். அவ்வாறு அளிக்கும் விண்ணப்பங்களின் அடிப்படையில், எதிர் மனுதாரருக்கு வாடகை நீதிமன்றத்தால் அனுப்பிய நோட்டீஸ் கிடைக்கபெற்ற 30 தினங்களில் உரிய நடவடிக்கை எடுத்து அந்த விண்ணப்பங்கள் முடித்து வைக்கப்படும்.
நன்றி.
ம. ஞானசேகர், MBA., LLB., IEM.,PGDISM.,
வழக்கறிஞர்/பத்திரிகையாளர்/ ஜோதிடர்.
PH. 63790 57475.